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C.I.R.S.O
38 Allées des Orléans
33000 Bordeaux


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La vente en viager consiste en la vente d'un bien immobilier par un propriétaire (le crédirentier), à un acquéreur (le débirentier) qui va lui verser le prix sous forme de rente. Cette rente est dite viagère, car elle s'éteindra au décès du crédirentier. Il est possible et même fréquent que le vendeur occupe son logement jusqu'à son décès. On parle alors de viager occupé. On parlera de viager libre, lorsque le bien vendu est libre de toute occupation. 

Le vendeur fait, d'une certaine façon, crédit à l'acheteur, soit pour une partie du prix si l'acheteur verse une somme comptant appelée "bouquet", soit pour la totalité du prix s'il n'y a pas de bouquet. Le notaire prend d'ailleurs une sorte d'hypothèque de premier rang appelée "privilège de vendeur" sur le bien vendu. Cela permet au vendeur de récupérer son bien en cas de non paiement de la rente par l'acheteur.  

ACHAT EN VIAGER: CALCUL DE L'ECHEANCE

Le nombre d'échéances est fixé dès le départ dans l'acte notarié. il est calculé en tenant compte à la fois:

- de la valeur du bien

- du fait que le bien soit occupé ou libre

- du montant du versement comptant éventuel (le bouquet)

- de l'âge et sexe,  du ou des vendeurs. 

Ensuite, la rente est révisée chaque année, en fonction de la variation de l'indice du coût de la consommation, le plus souvent. 

Le débirentier (l'acheteur) règle la taxe foncière, les travaux de copropriété (si appartement) et les charges. Concernant la fiscalité, ce dernier devra s'acquitter des droits de mutations classiques sur la totalité du prix, y compris sur le montant de la rente.  

VENTE EN VIAGER: FISCALITE DE LA RENTE VIAGERE PERÇUE

Le crédirentier (le vendeur) est redevable de l'impôt sur les plus-values immobilières. La rente est imposable au titre de l'impôt sur le revenu, après la prise en compte d'un abattement calculé selon l'âge du vendeur au moment de la vente. La part imposable de la rente viagère dépend de l'âge du vendeur au jour de la signature de l'acte notarié. 

Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable:

- si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, 70% de la rente sera imposable;

- entre 50 et 59 ans, 50% de la rente sera imposable, 

- entre 60 et 69 ans, 40% de la rente sera imposable,

- si le vendeur, a 70 ans ou plus, 30% de la rente sera imposable. 

VENTE A TERME: 

Cela consiste pour un propriétaire, à vendre son bien immobilier, en percevant dans un premier temps une partie du prix de vente comptant, le reste via le versement de mensualités. 

LIBRE, l'acquéreur prend possession du bien dès la signature authentique. Le vendeur n'étant plus ni propriétaire, ni occupant du bien, ne paye plus aucune charge. 

OCCUPE, le vendeur bénéficie d'un Droit d'Usage et d'Habitation pour une durée limitée dans le temps. Dans ce cas, il y a une répartition des charges entre vendeur et acquéreur. Le premier devra régler les charges courantes (eau, électricité, gaz...) et la taxe d'habitation. 


AVANTAGE POUR LE VENDEUR:

  • perçoit des mensualités pendant une période déterminée
  • si la vente est à jouissance différée, il continue à occuper son logement
  • en cas de décès, ses héritiers percevront le restant dû selon les modalités prévues dans le contrat (soit sous forme de rentes, soit sous la forme d'un capital)
  • le contrat peut prévoir une clause résolutoire: en cas d'incident de paiement de la part de l'acheteur, la vente est résolue. le vendeur récupère son bien ainsi que l'ensemble des versements déjà effectués. 

AVANTAGE POUR L'ACQUEREUR:

  • la vente à terme permet d'investir, sans avoir recours à un prêt Immobilier bancaire
  • si la vente est libre, il dispose du bien dès l'acte de vente alors même qu'il n'a pas payé la totalité du prix de vente
  • il connaît avec exactitude la durée de son engagement, il peut donc anticiper les versements et ainsi mieux gérer son budget

DIFFERENCE ENTRE VENTE A TERME ET VIAGER:

La différence majeure entre ces deux types de vente réside dans le fait que la vente à terme a une fin déterminée alors que la vente viagère (libre ou occupée) repose sur un aléa: le décès du crédirentier (le vendeur). 
Ainsi , dans le cadre d'un viager, la rente est versée pendant une durée indéterminée; dans une vente à terme, dès la signature du contrat le montant et la durée de l'engagement sont connus.